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国务院:大虹桥将不再属于上海

| 招商动态 |2016-08-17

家发改委网站正式发布《长江三角洲城市群发展规划》(以下简称《规划》),《规划》明确提出,到2020年,长三角城市群基本形成经济充满活力、高端人才汇聚、创新能力跃升、空间利用集约高效的世界级城市群框架。《规划》第一次提出,要建设长三角世界级的城市群。同时,《规划》将上海定位为“全球城市”,这一学术界谈论已久的观点,正式写入国家级规划。

国务院一纸批文的背后,却是一个惊天的秘密,有一天,大虹桥将不再属于上海,它的未来是长三角的宇宙中心,即第六大世界级城市群的宇宙中心。

大虹桥的新定位

早几年上海虽然表面是长三角的宇宙中心,但一直没做成,就是因为大虹桥的发展没有上升到国家战略,而随着国家发改委和住建部联合印发的长三角城市群发展规划正式公布,大虹桥成为了上海这个未来第六大世界级城市群龙头的核心枢纽几乎是板上钉钉。不久的未来,他有可能不再简单地属于上海,而是成为整个长三角的宇宙中心。

根据规划,这里拥有十条磁悬浮列车的站台,三十条城际及高速列车的站台,一个能容五条线路的地铁站,两个能容纳国内国际航班的机场航站楼和一个新的城际巴士总站,日均人流量达110万至140万人次。

这里高铁1小时达杭州西湖、飞行1.5小时到韩国济州岛、1小时内到达长三角各重要城市、2—5小时内覆盖全国和日韩等东南亚主要城市、全世界最大的综合交通枢纽就是这么NB。

可以说虹桥作为世界上最大的综合交通枢纽,强势引领虹桥时空经济圈,64种的连接可能,56种换乘模式,“轨陆空”三位一体,世界变得触手可及。

大虹桥的新未来

随着国家战略的出台,大虹桥迈向第六大世界级城市群宇宙中心的新定位也越发清晰,这个区域的新未来也开始呼之欲出。正如前文所说,也许有一天,大虹桥将不再属于上海,因为他是属于世界的。

如今的大虹桥早已不是交通枢纽的概念,势如破竹的发展速度以及核心商务区的雏形初具,让我们看到了它的巨大能量。

根据上海的“十三五”规划,大虹桥将为长三角城市群提供一个世界绝无仅有的综合交通平台、一个最有国际影响力的会展服务平台、一个产业发展和生产管理的企业总部发展平台、一个连接国内国际市场的贸易发展和资讯服务管理平台,更是一个全球的宜居之地,以交通枢纽为标志的人流物流,将会逐步向商务流、信息流、资金流的转化,并由流动转为聚集,由潜在财富蜕变为切实可见的城市红利。

为什么这样说呢?除开交通的便利,我们可以想到的是:

首先,政策力度增强。

作为长三角经济发展的重要引擎之一,大虹桥的规划可谓百年一遇,总占地面积86.6平方公里,涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区,其中主功能区面积27平方公里,涵盖了交通、产业、布局、结构等多个方面。

随着长三角城市群的推进,“大虹桥”规划是发展进程中最重要的发展极,是未来10-15年长三角经济发展核心之一。因此政策力度也不断加强。

大家是否还记得,在今年年初的上海两会上,有政协委员就坦言:“我们必须把虹桥商务区上升到上海发展中虹桥与浦东的关系,长三角发展中上海与江浙的关系,以及国家发展中上海与整个长三角层面的关系。”

在其看来,浦西应该成立虹桥新区,要比目前的虹桥商务区扩大8到10倍,可以考虑合并青浦及奉贤、金山部分区域,直接与江浙两省接壤。

从南汇并入浦东、卢湾并入黄浦,再到闸北、静安合并,我们可以相信,虹桥新区的成立,并不遥远。

其次,就是全球商务集聚区显雏形。

据统计,“大虹桥”空间范围内将聚集近2000万平方米的商务建筑面积规模,其中,生态园区型的商务经济建筑面积与生态楼宇型的商务经济建筑面积各占半壁江山。最令人吃惊的是,虹桥商务核心区地下空间建筑面积达260万平方米,相当于18.5个人民广场。

目前,“大虹桥”入驻企业已超600家,据了解,扎根上海虹桥的世界500强、行业领先企业有罗氏诊断、壳牌、宣伟等区域性总部,地区总部有冠捷、光宝、阿里巴巴等;近期,德国永恒力叉车、KSPG已经签约入驻并在申请地区总部,中国平安、长江商学院、伊顿国际教育集团等优质企业已入驻签约,上海虹桥商务区初步呈现名企云集的景象。

按照计划,今年年底前,商务区内352栋楼宇的建设将基本完成,入驻企业超过1000家!三年之内,预计将吸引近3000家企业入驻,约10万白领在此办公!

最后,就是26城市的联动。

有业内人士这样坦言,大虹桥的新未来前途光明。

在其看来,大虹桥已经颇具长三角宇宙中心的雏形。从目前的趋势来看,只要是做国内市场的,或者是一些国际上传统产业的500强企业,基本上在上海设立总部,都会选择大虹桥。因为这里空间大,土地多,指标多,大虹桥是未来几年上海的后备空间。

与此同时,上海的辐射能力一直被质疑,主要是大虹桥以西的地块有空白地带,现在通过城市群的发展,可以利用大虹桥的城市枢纽功能把环上海的整个卫星城整体连在一起,确保长三角26城市的联动,并确立其成为唯一一个可以辐射到全球的商业中心。

大虹桥的新速度

有了新定位,看到了新未来,那同样我们也不得不说说大虹桥的新速度。

众所周知,作为长三角的龙头,上海则肩负着2020建成四大中心的历史使命。要做世界级城市群的核心城市,立足全球城市,成为世界的上海,则是上海2030的新目标。到那个时候,按照微信大V“中国地产金融菁英汇”中小英君的直白表述,那就是全球移民目的地,与纽约、伦敦同台竞技。

而作为全球城市,房价也是一个衡量标尺。这也让人联想到最近上海接连诞生“地王”,泗泾、周浦、长兴、顾村,拍出的地一块比一块贵。按这个架势,有人甚至预言,连虹口凉城的地价都会到10万/平以上。原来这也是准备和纽约、伦敦看齐啊。

仅目前来看,上海一些商业中心区域房价相比略高于纽约,但低于伦敦。随着宇宙中心的确立,有业内人士预测,按照目前的规划发展,大虹桥的楼市价值将会重估,楼市大虹桥速度也将会从长三角刮向全世界。

这主要得益于大虹桥世界级的配套初见规模。

虹桥商务区管委员会相关负责人就坦言,大虹桥以企业总部、贸易机构、商务办公为代表的主体业态,以会议展览为载体的功能业态和以住宿、商业、文化、娱乐为主的配套业态搭配有序,已见成效。

提到生活、工作的配套设施,除了交通、文化,教育和医疗也是重中之重。在大虹桥以南区域,有这样一个地方,所有先进技术、医疗资源、专业设备、各种国内外优质医疗机构和资源,都将聚集于此。这就是上海新虹桥国际医学中心。未来,在虹桥商务区生活工作的朋友们,可以享受“一站式”高端就医体验。

此外,各类高大上的教育资源也集中于此,为在商务区工作生活的市民提供了便利,比如知名的伊顿上海国际学前教育中心和上海诺德安达双语学校,就已经在大虹桥安家落户。

有业内人士指出,目前大虹桥区域内的国际级配套日趋完善,这使得CBD(中央商务区)和CLD(中央生活区)已经开始实现“融合”。这些配套的落定,也让大虹桥速度一骑绝尘。

先看一组数据,去年,上海众多看涨的区域板块中,大虹桥的房价格外打眼。据中国指数研究院数据显示,虹桥核心区板块2015年房价飙升至66418元/平方米,与2011年34848元/平方米相比,几乎翻番。比较年度成交总量,2015年虹桥核心区板块总计成交8.12万平方米,是2011年总成交量的七倍。

这也成为了大虹桥成为众多房企必争之地的最大诠释。

翻开“大虹桥”土地成交记录,自大虹桥规划公布后,万科、中海、龙湖、SOHO中国、万通、星浩资本、三湘、协信、上海地产集团、正荣、富力、中骏等内地大型房企及香港瑞安房地产、台湾丽宝建设等两岸三地房企纷纷抢滩上海大虹桥,各大房企对“大虹桥”地盘的争夺战序逐步幕拉开。

开发商们的趋之若鹜,其根本原因就是,资源的稀缺性,谁先卡位,谁就有优势。

基于对大虹桥区域发展前景的认同,龙湖、正荣、富力等众多开发商们选择了深耕区域的战略,进行积极的卡位。

譬如,龙湖地产提前捕捉到上海城市建设的未来机会,精准选择。其在去年12月10日,以46.5亿元总价,楼板价27084元/平,溢价率108.34%,拿下了大虹桥北部纯宅地,再加上早前获得的位于虹桥商务核心区的虹桥天街项目,上海龙湖在大虹桥区域成功布局了两大项目,在目前已进驻虹桥板块的开发商中,如此手笔并不多见。

最后,让我们在脑补一下这个场景,如果在陆家嘴建一条时空隧道,那么从20年前穿越而来的人们,一定不敢相信眼前的一切,这座城市的发展如此之快,所需要的想象力,已不是蓝图和规划就能承载了的。

而今天的大虹桥,在国家战略的推动下,同样开启着一段不可思议的城市发展史,我们仍然无法预见到20年后,这里的高度与境界,但仅是当下所发生的,就足以令人热血沸腾。

上海新一轮城市总体规划编制工作启动,坚持“开门做规划”的基本导向,搭建开放式研究平台。福卡智库首席经济学家 王德培受邀参与战略研讨会、组织战略专题研究,全过程参与新一轮城市总体规划编制工作。

2015年5月,福卡智库首席经济学家王德培受聘为 上海市新一轮城市总体规划编制工作 咨询专家,规划汇集了一批国内外专家,聚焦空间体系、产业经济、人口社区、土地利用、城市文化、总体城市设计、生态环境、综合交通、城市安全和实施保障等10个重点研究板块,福卡智库以专家智囊、智库的技术指导,参与本轮规划的决策咨询。

上海市市长杨雄亲授专家聘书

上海新一轮城市总体规划是中央城市工作会议召开后第一个展望至2040年并向国务院报批的超大城市总规,规划涉及上海未来20年的城市空间布局、产业布局等重要领域。对各级政府地块类型调整、结构布局、园区土地类型调整

截至2015年底,福卡智库已为各级政府、园区、企业提供近百项“五年规划”,“地块、园区产业功能定位”咨询服务。代表咨询案例如下:

上海某新城地块产业定位及可行性研究

项目背景

福卡智库的客户是一家开发集团,其负责开发地块所在的新城地区是上海市委、市政府的重大战略决策,经过十多年的开发建设,该地区“平地兴产、滩涂造城”,但人气不足、商业配套滞后、产业兴而不聚,发展已陷入“僵局”。在上海“十三五”规划、城市总体规划调整以及2050年建设全球城市的背景下,该新城的“破局”尤为关键。福卡受聘协助其调整该地块的功能、产业、政策,并进行可行性研究论证。

项目实施

首先,福卡团队通过研读80余份案头资料及国内外案例研究,走访该地区企业、政府相关部门,进行约100人次的访谈、,经过深入分析,清晰呈现出该新城“僵局”之困的现状、发展驱动力和未来趋势。其次,咨询团队使用通过独创的五维分析模型,结合上海未来产业升级方向、新经济发展趋势、该新城产业基础及资源分析,进行产业筛选,尤其关注错位配套型产业、上海稀缺的潜力产业、自贸区特色产业,完成该地块定位。

结果与成效

该项目成果在业内形成良好口碑,项目成果获新城负责人及区政府相关领导好评。近期,上海浦东发展集团、上海金桥出口加工区开发股份有限公司(金桥股份)等多家单位约谈福卡智库“园区产业功能定位”项目组,寻求合作机会。

上海某高科技园区地块功能定位

项目背景

福卡智库的客户是一家沪上高科技园区,该区域是由国务院批准的某国家级经济技术开发区扩区区域,兼具国际级经济技术开发区和国家级出口加工区功能。项目研究的地块最初规划为出口加工区、高新产业区综合配套,但因多种原因一直没有动工实施。经过10多年开发,周边配套已逐渐成熟,高中低档住宅,商业配套集聚。在上海“十三五”规划、城市总体规划调整,新经济快速发展的大背景下,产业园区面临转型升级,该地块原有的综合配套区规划已不符合实际需要。福卡智库受邀承担该地块功能定位项目,根据内外部条件调整规划,重新寻找切入点,进行产业、功能、政策等方面的调整。

项目实施

福卡智库颠覆经典咨询研究框架, 使用问题导向型分析架构,直击该高科技园区痛点:

-高科技园的差异性不明显,亟需纲举目张的产业规划;

-X地块是配角还是主角;

-定位既要超越现有格局,又要与之相协调;既要实现先声夺人又要能够可持续发展;

-一般招商引资已不管用,新的杀手锏在哪?

……

福卡通过区发改委、经信委等政府相关部门专家专项征询、企业需求座谈,结合园区实际,制定出该地块的初步定位及目标。定位一方面顺应新经济的发展趋势,满足园区产业发展需求, 满足企业及园区的商业商务配套需求,另一方面在产业园过剩背景下,突显园区“个性”,制定差异性的产业功能定位及实施计划。

结果与成效

福卡智库在编制研究过程与最终形成的成果中, 既体现与国家政策的吻合度、与区域的切合度、与其他地区的差异度,又在立意高度、内容深度、实践用度、创新程度等方面做到有机统一,该项目终期研究成果已拟定完毕并获得该高科技园区管理层的一致认可。

福卡智库官网:www.forecast.org.cn

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