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| 招商动态 |2016-05-27

原文摘自:广联达研究院

一、宏观经济环境

1、稳中有进去库存服务新型城镇化——做好今年经济工作五大任务述评之二

房地产去库存,一头连着供给侧结构性改革,一头牵着百姓安居梦想,牵一发而动全身。

今年前四个月,我国经济总体运行平稳、结构优化,去库存指标出现积极变化,房地产投资回升,新开工信心有所恢复。而一二线城市房地产市场显露“体虚火旺”迹象,个别城市出现“天价地”。

新型城镇化正在释放巨大的潜在需求。只要改革得力,持之以恒,更好满足房地产刚性需求和改善性需求,去库存就能够在“有房子就要有人住,有人就要有住房”目标下实现。

2、销售升温:去库存初显成效

国家统计局公布1至4月份全国房地产开发投资和销售情况显示,开发商投资意愿增强,销售持续升温,去库存取得初步成效。

数据显示,4月末全国商品房待售面积7.27亿平方米,比3月末减少826万平方米,比2月末减少1241万平方米,已连续两个月减少。其中,住宅待售面积4.51亿平方米,比3月末减少894万平方米,比2月末减少1546万平方米,并低于去年末规模。随着销售市场持续升温,房地产去库存取得明显进展。

商品房去库存取得初步效果,有助于改善市场供需关系,减轻后期去化压力,稳定市场预期。购房者购房意愿提升,也有助于改善开发商现金流,降低负债压力,恢复开工信心。这是好势头,有助于经济企稳,缓解压力,为经济转型和改革创造更多空间。

但必须看到,当前楼市回暖主要是一线城市及其周边城市、部分二线城市拉动,三四线城市基本没有反弹。房地产区域性、结构性分化依然是主要问题。1至4月,重点城市商品房销售面积增速比非重点城市高10个百分点。4月末,重点城市商品房待售面积2.72亿平方米,比3月末减少600万平方米,比去年末减少397万平方米;非重点城市待售面积4.55亿平方米,比3月末减少226万平方米,但比去年末增加1233万平方米,去库存压力仍大。

要按中央要求,分城施策、差别化调控,才能有序消化房地产库存,以供给侧结构性改革应对去库存层次性、差异化挑战。

3、协同推进:去库存任重道远

日前上海公布《关于推进供给侧结构性改革促进工业稳增长调结构促转型的实施意见》,提出优化供给结构、深化制度改革等着力点。江苏、浙江、湖北、甘肃、四川、重庆、青海、广东、贵州等地也出台供给侧改革整体实施方案。在这些方案中,“三去一降一补”任务是统一的。

众所周知,房地产上、下游是钢材、水泥、家电、家居等行业,并与房地产金融、土地抵押密不可分。随着人力成本上升和绿色建材发展,房地产业还面临“去库存”“降成本”双重压力。穆迪公司最新发布报告指出,一二线城市地价上涨、三四线城市去库存,使房地产企业成本面临“前后夹击”。

不能通过加杠杆去库存,不宜搞大力度刺激。必须遏制地方政府“炒地”、投机资本“炒房”之风,要通过供给侧改革,给房地产企业转型创新以机会,使其轻装上阵,更多参与深化住房制度改革。

“适度加强对自住型住房消费的鼓励措施,加速去库存,一方面减轻经济下行压力,释放和化解风险,另一方面可加快满足自住型住房需求,促进房地产市场健康平稳发展。这与过去通过房地产‘强刺激’来拉动经济的做法绝然不同。”财达证券首席宏观分析师宣宇说。

必须看到,“三去一降一补”的内在联系决定了去库存不能找“接盘侠”,不能靠“打鸡血”一蹴而就。

面对北上广深等房价暴涨,住房和城乡建设部部长陈政高承认,市场分化日趋严重,“一线城市和三四线城市情况大不一样,给我们调控带来了挑战。”

上海市供给侧方案强调,围绕“中国制造2025”和科创中心建设,推动科技成果转化、批量生产和应用,建设100家示范性智能工厂或数字化车间,带动1000家企业实施智能化改造;江苏省提出激发企业创新、科研机构和高校创新、市场转化科技成果,到2020年,科技进步贡献率达65%,培育形成纳米科技等10个左右全球有影响、附加值高的产业创新集群。“三去一降一补”,综合改革,产城融合、产业升级,才是去库存的正途。

4、精准发力:去库存指针明确

房地产去库存,是一个全局性战略问题。“十三五”规划纲要提出“三个1亿人”城镇化目标和“人地钱”挂钩政策。国务院颁布的《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》,共同构成去库存任务战略框架:人的城镇化。

近日召开的中央政治局会议强调,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。

“促进农业转移人口市民化与新型城镇化是房地产去库存的核心内容。大量场外资金加杠杆和投资投机推动房价上涨,严重背离政策初衷。”宣宇说,必须真正把思想和行动统一到中央决策部署上来,确保有效化解房地产库存与加快推进新型城镇化有机统一。

以“人的城镇化”为核心特征的新型城镇化,是我国经济转方式调结构的战略重点,承载着全面建成小康社会的重大使命。新型城镇化不再仅仅是“土地”城镇化,而更多转向“人”的城镇化,这才是去库存服务的根本目标。

当前我国正处于户籍人口城镇化率30%至70%快速发展区间,新市民潜在住房需求巨大。鼓励自住型住房需求,限制投资投机,房地产回归居住属性,才能给创业创新提供更多空间,解经济转型升级之需。

“2015年末中国商品房待售总面积达7.19亿平方米。要化解这个库存,不是一件容易的事情。”国家发展和改革委员会主任徐绍史说,要加快农民工市民化进度,扩大住房需求,同时加快棚户区改造和保障房建设;深化住房制度改革,坚持购租并举;因地制宜,区别应对一二线城市和三四线城市;对房价涨速快、涨幅高的城市,采取相应手段,抑制不合理投机性需求。“化解房地产库存这个任务是比较艰巨的,要有耐心。”

世界规模最大的新型城镇化,正释放巨大潜在需求。让去库存与大量得不到满足的需求相衔接,我们的目标任务一定能够达到。

二、宏观行业环境

1、工程项目要闻盘点

项目新闻:陕西咸阳签约项目186个总投资2133.75亿:2016丝博会暨第20届西洽会于5月17日圆满结束,咸阳市共签约项目186个,总投资2133.75亿元,涉及装备制造、能源化工、电子医药、商贸物流、文化旅游、基础设施、食品产业、农业产业等8个领域。

2815亿四川309个项目集中开工:5月23日上午,2016年四川省重大招商引资项目集中开工暨中国电子8.6代液晶面板生产线项目开工仪式举行。

广东今年招商项目总投资约931亿元:记者日前从区招商办获悉,今年以来,我区成功引进了思科系统国际公司及其10家全球合作伙伴、IBM产业互联网联合创新中心、盛景网联华南总部、携程旅行网华南总部等14个企业和项目落户我区,在今年广州国际投资年会番禺推介会上又有华侨离岸商品交易中心、宜家家居番禺商城等25个项目(含基金项目)签约落户,上述项目预计总投资约931亿元。

广安在渝签约25个项目揽金近120亿:5月19日至22日,第十九届中国(重庆)国际投资暨全球采购会(以下简称“渝洽会”)在重庆国际博览中心举行。

福建长泰:180个重点项目建设投资突破100亿元:据了解,1-4月,长泰县180个重点项目累计完成投资104.01亿元,占年度投资计划的36.98%。

土地及房地产新闻:厦门本周拟出让思明及翔安两地块总起始价22.05亿:5月23日,据厦门土地矿产交易官网消息,思明区及翔安区本周各有一宗地块出让,总起始价达22.05亿元。

暂缓出让与限价拍卖地王禁令下苏州土拍二三事:在土拍市场中,流拍在人们的固有印象中通常与地块“差等生”挂钩,5月23日,苏州的两宗住宅地块却在开发商们的争抢中“意外”地流拍了。

绿地15.23亿竞得苏州吴江一商住地溢价125%:5月23日,苏州集中拍卖出让13宗地块。对比受限于“限价”措施而以底价和流拍告终的高新区4宗地块,吴江区不受限的9宗地块竞拍则激烈得多。

华润5.73亿竞得苏州吴江一宅地楼面价6000元/平:5月23日,苏州集中拍卖出让13宗地块。对比受限于“限价”措施而以底价和流拍告终的高新区4宗地块,吴江区不受限的9宗地块竞拍则激烈得多。

政策红利的突围:开发商抢滩养老业:在房地产投资需求渐行渐远的背景下,开发商开始图谋其他业态的发展机会。基于政策红利支撑,养老产业成为开发商一个突围口。

房地产行业“增收不增利”局面加剧:房地产上市公司一季报显示,多家上市房企实现“开门红”,营业收入和销售面积均大幅增长,个别公司单月业绩创历史纪录。

人民日报:去库存不只是卖房子要购租并举:“居者有其屋”并不等于“居者有产权”。要从财税、金融、户籍等方面改变“重售轻租”的现状,让租房者住着舒心、出租者租着省心,才能有效激活房屋租赁市场,让租房成为推进新型城镇化和房地产去库存的有效途径。

决策层再强调控制金融杠杆楼市分类调控将深化:近期召开的中共中央政治局会议指出,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。

房企吐露疯狂抢地内因:三四线楼市惨淡热点城市供地少:刚刚稳住房价,上海土地市场又像脱缰的野马,碾压着现有的房价坐标系。上海长兴岛3万元/平方米、周浦8万元/平方米、泗泾5万元/平方米,按现在拍出来的土地价,几年后位于上海外郊环的房价将卖到如此高的价格。

建材新闻:十三五推动下昭通水泥砖机行业已步入高速发展时期:目前,我国水泥砖机生产总量虽然已位居世界第三,但设计制造水平在总体上要比德、美等国家落后许多,也比韩国、新加坡等国落后而且国内水泥砖机市场过早陷入了价格战的误区,还缺乏自主创新的能力,尤其缺乏诚信可靠的市场体系。

钢价波动无碍钢铁行业转型升级:编前语在去产能、去库存的大背景下,煤焦钢全产业链集体持续低迷。但是,2016年以来,大宗商品价格的波动却让这个产业链上的企业成为市场焦点。

2、苏州设地价“熔断机制”土拍首日限价地遭流拍

于5月23-24日举行的苏州土地拍卖可谓一波三折。继暂缓出让5宗地块的公告发布后,5月 18日晚间,苏州市国土资源局再次公告“对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效”以此抑制土地市场的高热。然而,今日限价令后首批出让的4幅 地块中,两幅限价地块均因竞价远超限价而遭流拍。

苏州国土局将陆续在网上进行15宗地块的竞价拍卖,其中包括10幅限价地块。据了 解,此次土拍共吸引新城、招商、金地、旭辉、正荣、融创、万科等30余家房企参与。在今天拍卖的苏地2016-WG-23号、苏地2016-WG-39、 苏地2016-WG-40、苏地2016-WG-41地块中,其中的39与40号地块都为限价地块。

拍卖现场39号地块18分钟叫价60轮,最终因第113轮叫价100606万元,超限价500 万致中止交易。同样抢手的41号地块,仅用3分钟就竞价119轮,总价直达290662万元,直接超出限价的271152万元,又是一块终止交易的地块, 以流拍收尾。有业内人世戏称这是土地市场版的熔断机制。

“此次宅地熔断流拍无疑是开发商在捣乱,有开发商想要,但是其他开发商不能让要。”同策咨询研究总监张宏伟表示。“以后估计还会有流拍现象。”张宏伟告诉网易财经。

此次限价地流拍可以看出虽然苏州国土局用设红线的方式来抑制高地价的产生,不过房企对于土地的热衷却难以退灭。早在18日晚间苏州国土局推出限价政策时就有业内人士预测可能会出现流拍现象。对于公告中提到的“超过最高限价,终止出让”,有开发商投资人士表示,该政策可操作性很低,甚至存在很大漏洞。该人士举例称,如果有土地储备较多的企业为防止成交地价较低,影响自身利益,完全可以参与竞拍,一举使举牌价格超过限价,造成地块流拍。首日土拍中限价地块均因竞价远超限价而遭流拍现象的出现则完全坐实了该人士的预测。

3、供需双重施压黑色系全线跌停

5月23日,国内商品呈现普跌格局,其中黑色系领跌,午后铁矿石、螺纹、热卷、焦煤、焦炭期货主力合约一度触及跌停,尾盘小幅反弹,其中螺纹钢及铁矿石期货均创下两周来最大单日跌幅。截至收盘,焦炭、热卷、螺纹、铁矿、焦煤期货主力合约分别下跌5.37%、5.31%、5.21%、4.97%和4.22%。分析人士指出,国内供给压力大、需求萎缩以及美联储加息预期升温等因素加重了市场的看空氛围。

“近期黑色系走弱,首先是需求边际改善预期发生质变,市场此前对于乐观情绪的透支需要全面回 吐;其次是尽管去年黑色产业链产能过剩情况得以缓解,但随着价格反弹,钢厂复产,产能重新过剩。目前铁矿石仍然严重过剩,供给侧改革首先对供给过剩品种形 成冲击,随着铁矿石价格回落,钢厂利润上升,螺纹钢又变成做空标的。而钢材价格回落又将冲击焦煤、焦炭等其他原材料价格。因此,需求端边际增速回落以及供 给侧改革对整个黑色系形成冲击。”天风证券固收总部资深分析师张静静表示。

此外,上周四美联储货币政策的调整对于国内商品也形成了外部利空。 从技术上看,尽管上周黑色出现超卖修复行情,但并未向上摆脱速阻线,反而上周五夜盘时段铁矿石、螺纹钢等品种均在小时线级别受到均线压制,因此短线下跌动 能较大,并再度跌破速阻线,并吸引空头入场。昨日尾盘的反弹也仅仅是空头减仓的结果,表明当前黑色系行情主要由空头主导。

分析师张欣欣指出,铁矿石期货大幅走低的主要原因有两方面:首先,下游成材市场的大幅下跌使铁矿石市场失去了支撑,唐山钢坯价格从本月初至今累计下跌450元/吨;其次,铁矿石市场本身的供给过剩矛盾再次凸显,全国进口铁矿石港口库存量已升至10008万吨,环比上升377万吨,升幅为3.91%,再次突破了亿吨大关;另外五月份国内矿山的开工率达到64.24%,环比增长1.02%,铁矿石市场供给过剩加速了铁矿石价格的下滑。

中钢协最新数据显示,5月上旬,中钢协会员钢铁企业日产粗钢170.96万吨,旬环比下降0.56%。5月上旬末,会员钢铁企业钢材库存量1381.55万吨,较上一旬末增长11.9%。

展望后市,张静静认为,当下市场主流观点认为螺纹钢尚未跌到位,并看至1800元/吨。从基本 面和市场情绪评估,这种可能性是很高的,唯一的问题是昨日大跌导致黑色系再次出现超卖,技术修复需求很高,短期继续大跌的概率很低。因此中线空单可以继续 持有,但建议短线交易者等待技术修复后再布局短线空单。

张欣欣也认为,6月是钢铁市场传统意义上的淡季,南方开始进入雨季,北材南下将受到阻碍,下游市场需求将会大幅削弱。另外钢材社会库存量增加明显。在供给增加、需求不济的情况下,市场下行料是必然趋势,预计6月黑色商品将以下滑为主基调。

4、2815亿 四川309个 项目集中开工

5月23日,2016年四川省重大招商引资项目集中开工暨中国电子8.6代液晶面板生产线项目开工仪式举行。本次集中开工仪式在成都设主会 场,达州、内江、甘孜、凉山等19个市(州)设分会场。

当日全省集中开工的309个重大招商引资项目,总投资2815.36亿元,主要为近两年签约的重大项目。从产业分布看,一产业项目67个,投资 额660.4亿元;二产业项目139个,投资额1098.02亿元;三产业项目103个,投资额1056.94亿元。此次在成都市双流区开工的中国电子信 息产业集团公司8.6代液晶面板生产线项目,总投资280亿元,是近年来我省布局的规模最大的电子信息产业化项目之一。项目将建设全球领先的8.6代 TFT-LCD显示器件生产线,将带动原材料、元器件以及整机制造等配套企业入川集聚发展。

近年来,省委、省政府把开放合作和投资促进作为实施“三大发展战略”、推进四川“两个跨越”最直接的抓手,先后举办一系列重大投资促进活动和国际性展会,成功签署一批重大项目。截至4月底,2013年和2014年签约纳入省级督办项目履约率超过93%,2015年签约项目履约率超过84%。

根据省委、省政府“项目年”工作部署,全省各地各部门积极推进招商引资和重大项目建设工作,本次集中开工项目呈现两大特点:一是项目规模 大,10亿元以上项目达60个,总投资额超2000亿元,占总投资量的72%;二是项目结构优,涉及战略性新兴产业、高端成长型产业和新兴先导型服务业项 目180个,投资额1474亿元,占总投资量的52.3%。

5、安徽率先探索建筑业农民工社保制

作为三大试点省份之一,安徽将于2016年6月1日开始实施建筑劳务用工制度改革,更好地保障工人们的合法权益。

将取消建筑劳务资质。根据刚刚出台的试点方案,安徽将取消建筑劳务资质。自试点工作开始之日起,取消建筑劳务企业资质和安全生产行政许可管理,各级住房城乡建设主管部门不再将建筑劳务资质列入建筑市场监督执法检查违法分包打击范围。

鼓励现有建筑劳务企业采取独资、控股、混合所有制或通过收购、兼并等多种形式,组建法人经济实体做大做强。引导有一定管理能力的班组长组建小微专业作业企业做专做精,纳入当地“小微企业”管理,享受国家规定的税收减免政策。

支持鼓励建筑施工企业将一部分技能水平高的农民工招用为自有工人,支持基本具备条件的劳务企业向施工总承包企业发展。取缔无实际劳务作业人员的“空壳公司”和“僵尸企业”。

农民工工资支付清单,要按月公示。建立劳动合同管理制,用工企业与作业人员签订劳动合同,缴纳各类保险。

建立实名制管理制度,实行建筑作业人员实名制管理。建立培训上岗制度,坚持“先培训,后上岗”。

理清建筑施工总承包企业、建筑劳务企业和作业人员三者之间的关系,明确三方责任。比如,建筑劳务企业对本企业的用工行为负直接责任,按月公示工资支付清单;施工总承包企业对专业作业人员工资支付情况负监督责任,对建筑劳务企业未按时间节点支付工资的行为负连带责任。这样一来,就让农民工的工资支付更有保障,防止企业层层分包互相扯皮。

根据时间安排,6月份起,各类建筑劳务企业按商事改革规定规范建筑专业作业企业工商注册。各市、县建立建筑劳务作业企业和用工管理信息平台,2017年底前实现建筑专业作业人员实名制登记管理工作全覆盖。

拟将建筑务工人员 纳入住房保障对象推行工程履约担保、施工企业银行保函制度,改革建筑工程农民工工资保证金交缴方式,探索建立建筑专业作业人员工资支付保障制度。

推进建筑农民工市民化。探索建立适合建筑业特点的农民工社会保险制度,健全建筑业农民工工资正常增长机制和支付保障机制。积极改善建筑业农民工生产生活条件,将符合当地住房保障条件的建筑务工人员纳入保障对象,推动建筑业农民工向现代产业工人转化和市民化,享受城镇化政策。

三、企业监测

1、200亿元!中国交建与平安银行签署战略合作协议

5月18日,中交一航局与平安银行天津分行战略合作协议签约仪式在天津举行,双方确立了总额为200亿元的战略合作授信额度。中国交建执行董事、财务总监傅俊元,平安银行行长助理刘树云出席仪式。”

一航局是中国交建最重要的子公司之一,培养了大批人才,为国家港口事业发展立下了丰功伟绩。双方战略合作协议的签署,标志着一航局在金融和产业结合上又迈出了新的一步。

2、万万合作周年“祭”

看似门当户对的婚姻,并不一定是一段美好的姻缘。人生如此,商场亦如是。距离曾在“万宝大战”之前造就盛极一时刷屏盛景的“万万合作”整整过去了一年。在历经磨合与尝试后,最终还是没能从战略合作再向前跨一步,万科万达没有真正在一起。

截至目前,万科万达的合作已经基本处于暂停状态,没有明确结果。而从目前的状况看,也不太会有两者合作项目具体落地。其原因,主要是没有找到具体的可以实现双方共同获利的商业合作模式。

2015年5月14日,万科、万达在北京召开盛大新闻发布会,宣布双方建立战略合作关系,将在多个领域展开全面合作。一时之间,两个超过2000亿量级企业的联姻,赋予了中国商业界巨大的想象空间,联合拿地、分段运营甚至金融、资本层面的合作都已经被外界列入了备选范围。

舆情的亢奋之中,外界似乎有意无意地忽视了一个细节——两个千亿量级企业的联姻之时,在内地、香港上市的万科、万达均未停牌,这至少应该说明一个问题,战略合作只是愿景,实际合作落地任重而道远。

在双方将战略合作昭告天下后,万科万达开始就具体的合作模式、合作项目进行磋商。万科万达双方高层定下调子,要尽快拿出一批合作项目,使万科万达的合作能够落地执行。此时,外界已经有了对“万万合作”前景“场面大于实质”的疑虑。

双方决定在项目合作上形成突破。经过万科万达执行层的技术磋商,初步形成了一套兼顾双方业务特点和优势的合作模式。即以具体房地产项目为单元,万科以原价收购万达房地产项目中的商业部分资产。在万科完成开发建设后,由万达进行招商运营。

在提出这种合作思路时,万达方面正在积极谋划轻资产的转型,而万科方面则已开始尝试在海外的“资产金融化”运作。在这种模式下,万达将获得轻资产的效果,而万科则获得在海外进行金融化运作的高价值商业资产。

“从双方合作开始,万科方面一直认为,在拿地成本的方面,由于有万达城市综合体这个产品线,万达的拿地价格是有优势的,所以,以原价收购万达的项目,万科可以以相对低于市场的价格,获得优质资产。”上述接近合作的人士称。

按照这一思路,双方迅速圈定了一批项目,并已经筹备向全社会公开第一批合作项目的清单。万达方面则已经通知新闻媒体,将召开万万合作第一批项目落地的新闻发布会。但是,这一发布会在召开前一天,被告知临时取消。

实际上,上述合作思路虽然满足了双方各自的战略诉求,但是,一旦进入具体项目合作层面,问题就随之而来。万科地方公司的总经理们发现,万达拿出来和万科合作的项目,多数处于城郊地区,而且,万达当时拿地的账面成本,并不想他们想象的那样低廉。

问题随之而来。按照万科的管理架构,城市公司是万万合作的具体执行者。收购万达项目的部分资产,也须由地方城市公司出资进行。按照万科的财务制度,被用于收购的款项,将被列为城市公司的“占用”,这往往会导致城市公司成本的激增,而这又将最终影响到对城市公司业绩的考核,以及年终奖金的发放。

同时,由于这些项目地处的位置和状态,万科方面对于其在海外金融市场的证券化估值又没有足够的信心,最终,这些合作项目,最终未能真正落地成行。万万合作在项目具体执行层面,进入停滞状态。

此后,万科高管层分工再度调整。一度分管万万合作的副总裁王海武被派往成都,出任万科成都区域首席执行官,主政万科西南片区市场。万万合作的相关事宜,又被交还给COO张旭主理。但是,在项目合作陷入停滞后,双方暂时已经难以找出能够形成迅速合作的领域和模式。

“不能说未来没有可能再做具体合作,但是,商业合作就是如此,即便再门当户对,也要有共同的商业利益空间,谁都不会做亏本赚吆喝的买卖。”

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