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南京:土地限价,温柔一刀?

| 招商动态 |2016-05-27

今天,继苏州之后,南京采取最高限价的熔断方式,成为又一个对土地限价的二线城市,靴子部分落地。

——————————壹——————————

显然,政府没有在买房人这一端进行调控,还是选择在土地供应侧/开发商这一端下手,这算是“有形的手”对目前房价走势的一次触摸,政策总体而言是“温柔一刀”,看似是一刀,实则比较温柔。

中央层面对房价的态度,特别是权威人士及新华社屡屡发声,痛斥高房价,4月份的涨幅,南京位居前列,政府也坐不住,必须表态。但骑墙态势明显,既不想实际性打压房价,又不可能坐以待涨。

原先的土拍,“价高者得”毕竟体现了公开公平公正竞争的市场基本原则,同时抑制了行政权力干预市场。但之前苏州的拍地限价,设置天花板,执行效果上,的确没有冒出地王,符合政策预期。但这种“符合预期”经历过两次流拍,有形的手强力干预这个“半市场”,造成一种人为秩序感。为避免流氓式竞拍,故意流标,政府在拍地前必然对开发商吹吹风,加强管控。

同时,开发商之间,暗地里也会交流,攻守同盟。一块地,被限价,使个眼色,大家抱团取利。这对于市场的公平性,可能有所损伤。表面秩序感被维护,背后多了短期的调控政策因素,能想象得到以后卖地、买地、卖房、买房的决策过程又飘来一朵乌云。

再联系之前,南京物价局对房价的隐蔽性调控,比如河西南被限定在3.5万、奥体被限定在4.5万、江心洲被限定在4万,直接导致这几个优质区域的楼盘被哄抢。所谓,房子,不好买。

(1)短期看,南京这次的“温柔一刀”不会立即产生效果,优势区域的楼盘,该涨的还会涨,不好买的还会不好买。哪怕被唱空多年的一线学区房,保持着平均涨幅;

(2)中期看,政府连续的温柔一刀,刀刀虽不致命,但持续下来,也有痛感,开发商会疑虑,买房人也会疑虑,假如宏观政策没有利好性刺激,互相疑虑之下,降低未来的大涨预期,房价会悄悄的温和,横盘概率较大,甚至不排除部分区域的楼盘下跌——而这,也是合理的;

(3)长期看,调控是双刃剑,房价犹如弹簧,压得多深,反弹多狠。

——————————贰——————————

在调控或调控预期之下,开发商持续大手笔拿地,地王频出。试看南京:

之前分析,央企、国企疯狂拿地,在于央企之间整合的可能,为避免沦为弱势方,大规模拿地,制造实力,有利于在合并时占据优势,比如水电系国企;第二,在于国企的融资成本低;第三,地产往往非央企的主营业务,利润考核因素占比较小;第四,拿地之后,与品牌开发商合作开发,学习借鉴经验。

两周前,上海松江区泗泾两块“双子星”宅地相继拍出了近4万元/平方米的楼板价,一举打破了去年10月由同济地产以20531元/平方米的楼板价所创造的松江区域宅地楼面单价地王纪录。即使在上海这样的一线城市,这样的现象也是很罕见的。

今天,再看杭州拍地:

何止央企和闽系地产疯狂,现在连万科都参与进来,造就2016年目前为止的总价地王,结束了世贸前段时间在南京河西创造的88亿总价地王。万科,终究还是出手了。

——————————叁——————————

在过去,房价上涨,民怨沸腾,因为大多数人还没有房子或者持有不怎么样的一套老破小;而现在,新房不断涌现,城市的部分人已经拥有一套房或多套房,比如很多人认为,城市一个中产家庭要有三套房,一套是自住的大房子,一套学区房,一套是在风口区域的新房。此时此刻,房价上涨,一方面有民怨,另一方面,有产阶层的心态会很纠结,享受了房价上涨带来的快感,另一面,也有不满声,如:房价怎么涨这么快?等我买了,再涨,不行吗?

房价到现在,上涨一年多,就像一辆车,在持续加速后,油门松了,但速度还在往前冲。现在,政府偶尔把脚伸出来,做出一种欲踩刹车的动作,虽然还未最终落脚,但这种犹犹豫豫的态势,饱含了地方政府的复杂心态。本质上,哪个地方政府希望房价/地价跌?

城市竞争日益剧烈,相对比京沪的巨大政治与经济优势,二线城市中,哪个城市实施严格的调控,哪个城市就在把资金甚至人往外推,送到竞争对手那里去。流动的热钱,一方面带有投资甚至投机属性,另一方面,也是嗅觉灵敏,哪里有机会,哪里有持续赚钱的可能性,就待在哪里。高明的城市经营者,既要警惕热钱带来的喧嚣,又要长袖善舞,经营好城市品牌,让热钱不再短进短出,引导热钱成为城市发展的中长期投资,这就是政府的操盘能力了。

高房价、高地价,意味着民众的梦魇,但同时,又是一个城市无可辩驳的竞争力体现。政府卖地有收入,对土地进行持续经营,建设住宅,城建开发,科教文卫,招商引资,让城市的商业、效率、文明在土地上生根发芽。

如果良性循环,则一个城市发展,房价也稳定上涨,买房/参股城市是一种多方共赢的局面。如果是鄂尔多斯,高估了城市导流能力,透支开发,又形成了鬼城,对城市与民众无异于两败俱伤。

——————————肆——————————

一切历史都是当代史。看调控,往往也如此,熟悉的味道。2014年2月25日,地王撒腿儿狂欢,政府一纸公文进行调控。缓缓的,房价进入下降通道。

时至2014年9月30日,逐步松绑调控,地价、房价重拾升势。房市的跌宕,一切,不过半年,从此沧海桑田。

在这个下雨的夜里,有人开始忐忑不安,有人却开始兴奋,目光如炬,摩拳擦掌。

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